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居間合同中對“跳單”的評價

作者:沈娟 時間:2020/4/20 14:49:43 瀏覽:188次

 

麥克尼爾在《新社會契約論》中談道:“所謂契約,不過是有關規劃將來交換的過程中當事人之間的各種關系.....某些交換的因素,不是立即發生,而是要到將來才發生?!贝苏擖c也契合了當事人訂立合同的最重要的目的之一,就是在當事人之間分配未來的不確定和風險。合同要在當下考慮未來當事人之間可能發生的一切對合同內容有影響的事項,要把未來“現在化”。同時還要考慮在《合同法》框架下將法律規范轉化為當事人之間的合同約定。

《合同法》第四百二十四條規定:居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,委托人支付報酬的合同。在實際操作中,房屋中介公司利用其提供的房源信息招攬顧客,和有意向者簽訂《求購確認書》,最終在房屋中介公司的幫助下完成該目標房屋的買賣交易。

2008年,原產權人李某某到多家房屋中介公司掛牌銷售其位于某區的房屋一套。2008年10月22日,某房地產經紀公司帶陶某看了該套房屋;11月23日,某房地產顧問公司帶陶某的妻子看了該套房屋;11月27日,中原公司帶陶某看了該套房屋,并于當日簽訂了《房地產求購確認書》,該《確認書》第2.4條約定,陶某在驗看該房屋后六個月內,陶某或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶某有關聯的人,利用中原公司提供的信息、機會等條件但未通過中原公司而與第三方達成買賣交易的,陶某應按照與出賣方就該房屋買賣達成的實際成交價的1%,向中原公司支付違約金。當時中原公司對該房屋報價165萬元,某房地產顧問公司報價145萬元。11月30日,在某房地產顧問公司的居間下,陶某與賣方簽訂房屋買賣合同,成交價138萬元。

                        

本案中中原公司與陶某簽訂的《房地產求購確認書》屬于居間合同性質,其中的第2.4條是格式條款,本意在于防止買方利用中介公司提供的房源信息而“跳”過中介公司購買房屋,從而使中介公司無法得到應得的傭金。該約定并不存在《合同法》第四十條規定的無效情形,該條款有效。中原公司依據該約定認為陶某的購房行為構成違約,應承擔中原公司因此造成的損失。

法院經審理認為:賣方將同一房源通過多個中介公司掛牌銷售,買方通過其他公眾可獲知的正當途徑獲得相同房源信息的,有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣交易,此行為并沒有利用先前與之簽約的中介公司的房源信息,故不構成違約。

本案的關鍵在于買房交易成功是否屬于《確認書》中的違約行為,如果買方利用了中原公司所提供的房源信息而“跳”過該中介公司直接和原房主簽訂房屋買賣合同,則陶某違反了《確認書》中的約定,從合同的相對性方面來說,陶某既然簽訂了《確認書》,就應該仔細閱讀并承認接受該條款的約束,一旦出現所謂的“跳單”行為,就應當承擔相應的違約責任。如果買方并沒有利用該中介公司的房源信息,而是通過其他公眾可以通過正當渠道獲得的房源信息促成的交易,則不構成違約。

合同的相對性雖然是一個經常使用的法律詞匯,但在法律條文的表述中,很少有直接使用該詞的情況,基本上是通過其他表述來傳達這個意思,正如本案中《確認書》中的約定。正因為合同相對性的存在,才能夠鼓勵交易,保障合同目的的實現,那么離開了合同的相對性,會阻礙商事交易行為,對市場發展不利嗎?答案是否定的,基于現實的市場情況,我國在合同相對性上是有所突破的。就本案來說,法院認為陶某的行為不構成違約,既保護了中介公司的合法權益,促進中介服務市場的健康發展,維護市場交易誠信,又促進房屋買賣中介公司之間的公平競爭,提高服務質量,保護消費者的合法權益。

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