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開發商逾期辦理房屋權屬證書,訴訟時效如何適用?

作者:高格格 時間:2020/5/12 17:00:27 瀏覽:233次

 

現實的房產交易下,老百姓常常是既要面對開發商逾期交房,又要面對逾期辦證,真是苦不堪言。在司法實踐中,出賣人逾期辦理房屋權屬證書的,應承擔相應的違約責任,為此買受人享有辦證請求權及支付違約金請求權。與之相對應的訴訟時效問題,筆者將在下文進行簡要整理。

法律條文

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條:

由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。

參 考 案 例

在梁某訴廣西某房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛一案中,(【2017】桂民再369號,人民司法·案例2018.35)商品房買賣合同約定,廣西某房地產開發有限公司(以下簡稱“某公司”)應當在商品房交付使用后380日內(2011年1月27日,筆者注)將辦理權屬登記需由某公司提供的資料報產權登記機關備案;如因某公司的責任,梁某不能在規定期限內取得房產權屬證書的,梁某不退房,30天內某公司按已付房款的萬分之一,超出31天的按萬分之三向梁某支付違約金。后因某公司一直未向產權登記機關報送權屬登記的相關資料,導致梁某未如期獲得房產權屬證書,梁某遂起訴至法院,要求某公司盡快辦理房產權屬登記事宜且要求支付逾期辦證的違約金。一、二審法院支持了梁某的訴訟請求。再審法院廣西壯族自治區高級人民法院,維持了原審法院關于判令某公司自判決生效之日起90日內辦理房產權屬登記的判決;但改判了原判決中要求某公司支付違約金的判決內容,以超過訴訟時效為由(梁某于2015年7月6日提起訴訟,且無證據證明訴訟時效存在中止、中斷、延長的情形,筆者注),駁回了梁某請求支付違約金的訴訟請求。

                  

開發商逾期辦證的情形,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱“《解釋》”)第18條已作出規定,由于出賣人的原因,買受人在合同約定或者法定的期限屆滿前未能取得房屋權屬證書的,出賣人應當承擔違約責任,但有關訴訟時效的問題仍然存在頗多爭議。

NUMBER1買受人請求支付違約金的訴訟時效問題

買受人請求出賣人支付逾期辦證違約金,從合同約定或者法定期限屆滿之日起計算訴訟時效期間。也就是從《解釋》第18條所列舉的三種期限屆滿之日起計算。值得注意的是,在合同有約定的情況下,根據當事人對違約金計算方式約定的不同,又將形成一時性債權和繼續性債權。一時性債權所對應的違約金,即在違約行為發生時就已經確定的、數額固定化的違約金,隨著時間的推移,也不會對該債權的數額產生影響。本文參考案例中所產生的違約金,即為一時性債權。對于一時性債權,應從約定或法定的期限屆滿之日的次日起算訴訟時效。另一種情況,如果當事人在合同中約定以日或月為單位累計計算違約金數額的,例如約定“出賣人未在約定的期限內辦理商品房權屬登記手續的,應每日按商品房總價款的萬分之一向買受人支付違約金”,此種計算方式下產生的違約金則屬于繼續性債權,隨著時間的推移將不斷發生變化。對于繼續性債權,以按日/按月形成的每個個別債權,分別單獨適用訴訟時效。根據北京高院民一庭《關于<民法總則>施行后適用訴訟時效制度的參考意見》的指示規定,如權利人主張已發生債權,在2017年9月30日之前起訴的,該權利保護范圍為自權利人向人民法院起訴之日起向前推算二年;在2017年10月1日至2018年9月30日期間起訴的,該權利保護范圍為2015年10月1日至權利人起訴之日;在2018年10月1日之后起訴的,該權利保護范圍為自權利人向人民法院起訴之日起向前推算三年。

NUMBER2辦證請求權屬于物權請求權,不應適用訴訟時效
買受人的辦證請求權,是否應適用《民法總則》第188條關于訴訟時效的規定,也即自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起三年的訴訟時效期間呢?從裁判觀點來看,答案是否定的。從物權變動的模式說起,對于不動產物權,我國物權法確立了債權形式主義的物權變動模式。這要求不動產物權變動時,除有債權的合意之外,還必須具備登記的法定形式才可生效。單一的民事法律行為不能發生物權變動的法律效果,只有將簽訂債權合同這一法律行為與物權登記這一事實行為相互結合才能發生物權變動的效果。那么,不動產物權變動中的“登記”行為,自然應屬于物權行為的范疇。在上文的前提之下,因出賣人的原因導致物權無法“登記”,這就使得買受人物權的圓滿狀態受到了妨害。此時,買受人請求出賣人按照合同約定繼續辦理房屋權屬證書的,是行使排除妨害的物權請求權,根據《民法總則》第196條之規定,不適用訴訟時效。辦證請求權不適用訴訟時效,因此,即便支付違約金的訴訟請求因超過訴訟時效而未獲法院支持,買受人仍然可以請求出賣人繼續履行辦理房屋權屬證書的義務。

                  

 


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